[전세사기피해] 싫지만 피해를 줄이기 위해 셀프경매 받기로

전세사기 당했는데 강제경매?!

 

 

1. 강제경매 신청 절차

먼저, 전세보증금을 돌려받기 위해 **부동산 강제경매(부동산 집행 절차)**를 신청해야 합니다.

📌 ① 강제경매 신청

• 신청서 제출: 법원에 강제경매 신청서를 제출해야 합니다.
• 필요 서류:
  • 확정일자가 찍힌 임대차계약서
  • 전세보증금 반환소송 승소 판결문
  • 집행문 부여 신청을 통해 받은 집행문
  • 강제집행 신청 수수료(인지대, 송달료 등)
  • 등기부등본(해당 부동산의 등기사항 증명서)
• 신청 기관: 해당 부동산이 위치한 관할 지방법원
• 신청 후 진행 절차:
  • 법원이 신청서를 검토하고 강제경매 개시 결정
  • 법원 집행관이 해당 부동산의 현황조사를 실시
  • 경매 일정이 정해지고 공고됨

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2. 경매 절차 및 직접 낙찰받는 방법

강제경매가 진행된 후 직접 해당 부동산을 낙찰받고자 한다면, 경매 입찰자로 참여해야 합니다.

📌 ② 경매 공고 확인 및 입찰 준비

• 경매 공고는 법원 홈페이지 온비드(www.onbid.co.kr) 또는 대법원 경매 사이트에서 확인 가능합니다.
• 경매 공고에서 입찰일, 감정가, 최저가, 입찰 보증금 등을 확인합니다.

📌 ③ 입찰 참가 (낙찰 희망 시)

1. 입찰 기일에 맞춰 법원 방문 또는 온라인 입찰
   • 입찰서 제출 및 보증금(입찰가의 10%) 납부
   • 입찰 기한 내 최고가를 제시한 사람이 낙찰받음
2. 낙찰 후 법원 허가 심사
   • 법원에서 허가 절차를 거쳐 낙찰 허가 결정
   • 이후 잔금 납부 기간이 주어짐 (보통 1~2개월)
3. 잔금 납부 및 소유권 이전
   • 잔금 납부 후 등기부등본 상 소유권 이전
   • 경매 과정에서 설정된 근저당이나 압류 등이 말소됨

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3. 강제경매 진행 시 주의할 점

1. 선순위 권리 분석 필요
   • 부동산에 선순위 근저당, 저당권, 가압류 등이 설정되어 있는지 등기부등본 확인 필수.
   • 선순위 채권이 많으면 낙찰받아도 전세금 회수가 어려울 수 있음.
2. 입찰 전 감정가 및 최저가 확인
   • 감정가 대비 경매 진행 가격이 적정한지 확인 후 입찰 결정.
   • 보통 최초 감정가에서 20~30% 저감된 금액으로 시작됨.
3. 낙찰 후 추가 비용 고려
   • 취득세, 등록세, 법무사 수수료 등 추가 비용 발생 가능.
4. 다른 투자자와 경쟁 가능성
   • 강제경매라고 하더라도 일반 투자자들도 입찰 가능하므로 낙찰가가 올라갈 가능성이 있음.

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4. 만약 직접 낙찰받지 못하면?

낙찰받지 못하면 낙찰자에게 배당을 통해 전세보증금을 일부 또는 전액 회수할 수 있습니다.

• 배당 순위에 따라 전세금 배당 가능
  • 전세권 설정 여부, 확정일자 우선변제권 등으로 배당금을 받게 됩니다.
  • 만약 후순위라 배당을 받지 못하면 추가 법적 조치(채무자에 대한 채권추심 등) 필요.

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결론

1️⃣ 강제경매 신청 (법원 접수)
2️⃣ 법원의 경매 개시 결정 → 공고 확인
3️⃣ 입찰 참가 및 낙찰 시 잔금 납부 → 소유권 이전
4️⃣ 낙찰받지 못하면 배당 절차 진행

본인이 직접 낙찰받을 수도 있지만, 예상보다 높은 금액이 필요할 수 있어 신중한 전략이 필요합니다. 또한, 선순위 채권과 권리관계를 잘 분석한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.

추가적으로, 국토부 전세사기 피해 지원 프로그램이 적용될 수 있으므로, 주택도시보증공사(HUG)나 법률 지원 센터에 상담을 받아보는 것도 추천드립니다. 🏠

 

You said:

강제경매 신청하려면 법원에 직접 가야 하나요? 전자소송포털에서는 할 수 없어요?

 

ChatGPT said:

강제경매 신청은 **전자소송포털(대한민국 법원 전자소송)**을 통해 온라인으로도 가능합니다. 따라서, 법원에 직접 방문하지 않고도 신청할 수 있습니다.

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📌 강제경매 신청 방법 (온라인)

1️⃣ 전자소송포털 접속 및 로그인

• 대한민국 법원 전자소송 사이트: https://ecfs.scourt.go.kr
• 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증(카카오, 네이버 등) 로그인 필요

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2️⃣ 강제경매 신청 절차

✅ ① 사건 유형 선택

• "부동산 강제경매 신청" 선택

✅ ② 신청서 작성

• 필수 기재 사항:
  • 채권자(본인) 및 채무자(임대인) 정보 입력
  • 강제경매 신청 사유 (전세금 반환 판결에 따른 강제경매 신청)
  • 경매 대상 부동산 정보 (등기부등본 참조하여 정확히 입력)

✅ ③ 신청서류 업로드

필요 서류:

1. 전세금 반환 승소 판결문
2. 집행문이 부여된 판결문 (집행문 부여 신청 후 발급 가능)
3. 부동산 등기부등본 (최근 3개월 이내 발급본)
4. 강제집행 신청 수수료 납부 증명서
   • 인지대: 보통 4,000원
   • 송달료: 약 12,000원(예금납부필증 발급)
   • 온라인 결제 가능

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3️⃣ 신청서 제출 및 진행 확인

• 신청서 작성 후 온라인으로 제출
• 이후, 법원이 서류 검토 후 강제경매 개시 결정
• 진행 상황은 전자소송포털에서 "사건 진행 조회" 메뉴에서 확인 가능

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📌 법원 방문이 필요한 경우

다만, 아래 경우에는 법원 방문이 필요할 수 있습니다.

1. 집행문 부여 신청 (판결문에 강제집행 권한이 없을 경우)
   • 승소 판결만으로 강제경매 신청이 불가능하고 집행문을 부여받아야 하는 경우 법원 방문이 필요할 수 있음.
2. 전자소송을 통한 서류 제출이 어려운 경우
   • 전자소송 사용이 어려울 경우, 관할 법원에 직접 방문하여 서면 접수 가능.

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📌 결론

✅ 강제경매 신청은 전자소송포털에서 가능하며, 법원 방문 없이 온라인으로 접수할 수 있습니다.
✅ 단, 집행문 발급이 필요한 경우, 법원 방문이 필요할 수 있습니다.
✅ 온라인으로 접수한 후 진행 상황을 실시간으로 확인할 수 있습니다.

🔹 추천: 전자소송을 통해 편리하게 신청 후, 필요한 경우만 법원 방문하세요! 🚀